STJ afeta recursos repetitivos para definir limites de retenção em rescisão de contratos imobiliários antes e depois da Lei do Distrato

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu afetar quatro recursos especiais relacionados à retenção de valores em contratos de compra e venda imobiliária rescindidos por iniciativa do consumidor. Os processos serão julgados sob o rito dos recursos repetitivos, visando uniformizar a interpretação sobre os limites de retenção em contratos assinados antes e depois da Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato.

A controvérsia está dividida em dois temas distintos. O Tema 1.465 trata dos contratos celebrados antes da vigência da Lei do Distrato e questiona qual percentual e base de cálculo podem ser aplicados para a retenção pelo vendedor. Já o Tema 1.464 refere-se especificamente aos contratos de compra e venda de imóveis não edificados (lotes ou terrenos) firmados após a entrada em vigor da referida lei.

O relator dos recursos, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, destacou o grande volume de processos sobre o tema no STJ, com centenas de decisões e acórdãos divergentes, o que motivou a afetação para julgamento conjunto e uniforme.

Há divergência jurisprudencial entre as turmas da Segunda Seção. A Terceira Turma entende que, para contratos posteriores à Lei do Distrato, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) deve prevalecer, limitando a retenção a 25% do total pago, salvo se o consumidor já tiver usufruído do imóvel. Para contratos anteriores à lei, admite-se retenção entre 10% e 25%, cabendo ao juízo de primeira instância definir o percentual conforme o caso.

Por outro lado, a Quarta Turma considera que as disposições da Lei do Distrato não conflitam com o CDC e permite retenção de até 10% do valor atualizado do contrato para os contratos posteriores à lei. Para os anteriores, aplica regra geral de retenção de 25%, salvo circunstâncias que justifiquem redução, visando compensar despesas do vendedor e desestimular o rompimento unilateral.

Com a afetação, todos os processos pendentes que tratam da mesma matéria e tenham recurso especial ou agravo em recurso especial interpostos foram suspensos até o julgamento dos temas repetitivos. Essa medida busca garantir segurança jurídica e evitar decisões conflitantes em instâncias inferiores.

O julgamento dos recursos repetitivos pelo STJ é regulado pelo Código de Processo Civil, que permite o julgamento por amostragem para controvérsias idênticas, trazendo maior eficiência e previsibilidade ao sistema judicial.

O desfecho do julgamento poderá consolidar parâmetros claros sobre o percentual e a base de cálculo da retenção em contratos imobiliários rescindidos, orientando futuros contratos e litígios. Até lá, a suspensão dos processos evita decisões divergentes e insegurança jurídica para consumidores e vendedores.

A decisão do STJ demonstra a importância do controle e uniformização jurisprudencial em temas recorrentes no direito imobiliário, especialmente quando envolve direitos do consumidor e regras específicas como a Lei do Distrato.